Het beste resultaat in 15 jaar en een fors dividend. Er zijn (vastgoed)fondsen die beroerdere cijfers hebben moeten afgeven dan Nieuwe Steen Investments. Maar wie verder kijkt ziet toch al een aantal wolken aan de hemel.
Hogere huuropbrengsten brachten Nieuwe Steen Investments (NSI) het beste directe resultaat per aandeel sinds de oprichting in 1993. Aan de aandeelhouders wordt dan ook over 2008 van € 1,40. Maar liefst 12 procent op de huidige koers.
Crisiseffect
De effecten van de kredietcrisis worden door de huurders van Nieuwe Steen nog niet zodanig gevoeld dat er betalingsproblemen optreden. In 2008 steeg de leegstand slechts van 6,8 procent naar 7,7 procent. Ook zijn er zowel in het verslagjaar als daarna nog verscheidene Nederlandse kleinere winkels verkocht boven de boekwaarde.
De gevolgen van de kredietcrisis komen echter wel tot uiting in het indirecte resultaat. De algemene beschikbaarheid van geld is sterk afgenomen, aankopen kunnen nauwelijks meer worden gefinancierd waardoor de vraag naar vastgoed grotendeels is weggevallen met als gevolg dalende vastgoedprijzen.
Bijna vlekkeloos
De president commissaris Hertzel Habas gaf net als vorig jaar tijdens de jaarvergadering het woord direct aan Ted van Lith de Jeude die de vergadering met minder arrogantie en met meer geduld leidde dan vorig jaar september en bovendien had geleerd van het commentaar van de VEB inzake de stemprocedure in de vorige twee vergaderingen.
Lagen er in het verleden na de telling nog ongeopende stembriefjes op het toneel of zoals in de vorige vergadering waar bleek dat aandeelhouders hun aantal aandelen voor een volle zalen moesten ophoesten. Dit keer ging het procedureel goed maar moest het dividend besluit toch opnieuw in stemming gebracht worden omdat Commissaris Van Lith de Jeude per abuis een cent te veel dividend had toegezegd.
Strategie
De strategie van NSI is de portefeuille in Zwitserland uitbouwen in de winkelsector, kleinere panden in Nederland verkopen en de groeistrategie temporiseren. Gezien het feit dat er geen kapitaal beschikbaar is (emitteren tegen de huidige koers zou tot een grote verwatering leiden), zouden de aankopen wel eens erg tegen kunnen vallen en dus de groei van het directe beleggingsresultaat voor 2009 negatief kunnen beïnvloeden. De kansen (koopjes) die er ongetwijfeld langs zullen komen dit jaar zijn in principe dus onbereikbaar.
Eigenlijk heeft NSI al te veel in 2008 gekocht waardoor de verhouding vreemd vermogen eigen vermogen met 57% al boven het gewenste 50% vreemd vermogen zit. Een verdere afwaardering van de panden van totaal meer dan 100 miljoen (in 2008 was dat 42 miljoen) zou NSI zelfs in de problemen kunnen brengen met haar financiers en huidige bankconvenanten.
Bestuursvoorzitter Johan Buijs vreest dit niet omdat hij meent in het vastgoedsegment te opereren waar de afwaardering wel mee zal vallen. "Met de afwaardering van 42 miljoen in 2008 hebben wij het meeste wel gehad".
Beloning uit de losse pols
De VEB maakte ernstig bezwaar tegen de nieuwe variabele bezoldiging van de raad van bestuur omdat de normen en targets van de duidelijke, meetbare criteria nog niet waren vastgesteld, op deze manier is deze wijze van beloning volstrekt ontransparant voor de aandeelhouder.
Commissaris Van Lith de Jeude gaf aan dat hij de resultaten op de website zou plaatsen zodra hij eruit was. Het beloningssysteem was dermate ingewikkeld waardoor het veel tijd kost. Hierop suggereerde de VEB het beloningssysteem aan te passen zodat het eenvoudiger geïmplementeerd kan worden.
Bij de herbenoeming van commissaris Van Lith de Jeude was er met 11 procent van de stemmen tegen bepaald geen sprake van unanimiteit. Een soort gele kaart eigenlijk. In het kader van bezuinigingen zal de halfjaarvergadering in september worden overgeslagen.
Crisiseffect
De effecten van de kredietcrisis worden door de huurders van Nieuwe Steen nog niet zodanig gevoeld dat er betalingsproblemen optreden. In 2008 steeg de leegstand slechts van 6,8 procent naar 7,7 procent. Ook zijn er zowel in het verslagjaar als daarna nog verscheidene Nederlandse kleinere winkels verkocht boven de boekwaarde.
De gevolgen van de kredietcrisis komen echter wel tot uiting in het indirecte resultaat. De algemene beschikbaarheid van geld is sterk afgenomen, aankopen kunnen nauwelijks meer worden gefinancierd waardoor de vraag naar vastgoed grotendeels is weggevallen met als gevolg dalende vastgoedprijzen.
Bijna vlekkeloos
De president commissaris Hertzel Habas gaf net als vorig jaar tijdens de jaarvergadering het woord direct aan Ted van Lith de Jeude die de vergadering met minder arrogantie en met meer geduld leidde dan vorig jaar september en bovendien had geleerd van het commentaar van de VEB inzake de stemprocedure in de vorige twee vergaderingen.
Lagen er in het verleden na de telling nog ongeopende stembriefjes op het toneel of zoals in de vorige vergadering waar bleek dat aandeelhouders hun aantal aandelen voor een volle zalen moesten ophoesten. Dit keer ging het procedureel goed maar moest het dividend besluit toch opnieuw in stemming gebracht worden omdat Commissaris Van Lith de Jeude per abuis een cent te veel dividend had toegezegd.
Strategie
De strategie van NSI is de portefeuille in Zwitserland uitbouwen in de winkelsector, kleinere panden in Nederland verkopen en de groeistrategie temporiseren. Gezien het feit dat er geen kapitaal beschikbaar is (emitteren tegen de huidige koers zou tot een grote verwatering leiden), zouden de aankopen wel eens erg tegen kunnen vallen en dus de groei van het directe beleggingsresultaat voor 2009 negatief kunnen beïnvloeden. De kansen (koopjes) die er ongetwijfeld langs zullen komen dit jaar zijn in principe dus onbereikbaar.
Eigenlijk heeft NSI al te veel in 2008 gekocht waardoor de verhouding vreemd vermogen eigen vermogen met 57% al boven het gewenste 50% vreemd vermogen zit. Een verdere afwaardering van de panden van totaal meer dan 100 miljoen (in 2008 was dat 42 miljoen) zou NSI zelfs in de problemen kunnen brengen met haar financiers en huidige bankconvenanten.
Bestuursvoorzitter Johan Buijs vreest dit niet omdat hij meent in het vastgoedsegment te opereren waar de afwaardering wel mee zal vallen. "Met de afwaardering van 42 miljoen in 2008 hebben wij het meeste wel gehad".
Beloning uit de losse pols
De VEB maakte ernstig bezwaar tegen de nieuwe variabele bezoldiging van de raad van bestuur omdat de normen en targets van de duidelijke, meetbare criteria nog niet waren vastgesteld, op deze manier is deze wijze van beloning volstrekt ontransparant voor de aandeelhouder.
Commissaris Van Lith de Jeude gaf aan dat hij de resultaten op de website zou plaatsen zodra hij eruit was. Het beloningssysteem was dermate ingewikkeld waardoor het veel tijd kost. Hierop suggereerde de VEB het beloningssysteem aan te passen zodat het eenvoudiger geïmplementeerd kan worden.
Bij de herbenoeming van commissaris Van Lith de Jeude was er met 11 procent van de stemmen tegen bepaald geen sprake van unanimiteit. Een soort gele kaart eigenlijk. In het kader van bezuinigingen zal de halfjaarvergadering in september worden overgeslagen.